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Entrada en vigor de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Protección a los consumidores frente a malas prácticas bancarias.

Con fecha 16 de junio de 2019 ha  entrado en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que afectará a las hipotecas que se firmen a partir de hoy lunes. Al margen quedan los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, si bien, las obligaciones de información se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

¿Cuáles son las principales novedades?

1. Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos. A partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.

2. Respecto al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago. Por otro lado, la ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.

3. Las comisiones por amortización total o parcial se reducen. En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

Se limitan las comisiones por amortización, se reparten los gastos de la hipoteca y se endurecen las condiciones para ser desahuciado

Si quieres amortizar deuda antes de tiempo, a partir de la entrada en vigor del nuevo texto podrás hacerlo en condiciones más ventajosas. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación. Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en los que exista se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

4.- Para pasar de hipoteca de tipo variable a fijo, la nueva ley favorece el cambio ya que rebaja considerablemente la comisión máxima que debe pagarse, que será en cualquier caso inferior al 0,15%.

5.- Queda prohibida la cláusula suelo, previendo igualmente que los intereses nunca serán negativos, es decir, que el banco tampoco nos va a pagar en situaciones como la actual, en que el euríbor está en valores negativos.

6.- La opción de que el cliente pueda saldar su deuda con la entidad bancaria entregando su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, no será obligatoria para los bancos.

7. Se refuerza la información precontractual, regulándose el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, y se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación. La nueva ley obliga a los bancos, por ejemplo, a enviar la documentación al comprador con diez días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto, y además se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios.

Entre estos documentos se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo —tipo de interés, comisiones, gastos….— y que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad. Además, el banco deberá proporcionar al cliente una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Asimismo, el banco debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.

Además, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios, el proyecto de contrato, y las condiciones del seguro en su caso y de la obligación que tiene el futuro deudor de acudir al notario antes de la firma.

6.- Precisamente y en relación al notario, este ha de ser elegido por el cliente y su primera obligación es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida. El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

En definitiva, el notario deberá controlar al autorizar la escritura del préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el hecho de que efectivamente el banco ha procedido previamente a practicar dicho depósito. En caso de que no se haya producido, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.

Para mayor información no dude en contactar con nuestro equipo de profesionales que le podrán asesorar.

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