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Nulidad de Ejecucion Hipotecaria

Cláusula de Vencimiento Anticipado Desproporcionada.

En estos días de estado de alarma y confinamiento hemos recibido una buena noticia de índole procesal, a pesar de la paralización de las actuaciones judiciales. Concretamente, bajo la dirección jurídica de nuestro compañero Letrado D.Iván Escalera recibimos notificación de un Auto Judicial dictado por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de El Puerto de Santa María (Cádiz) que ha estimado parcialmente un incidente de nulidad promovido en procedimiento de ejecución hipotecaria declarando la nulidad de la clásula de vencimiento anticipado.

Dicha resolución la compartimos por entender que puede ser de utilidad para personas que se encuentren en casos similares, pues en situaciones de grave crisis económica se producen situaciones de impago de créditos, como los créditos hipotecarios, en los que en determinados supuestos contienen la denominada cláusula de vencimiento anticipada, aquella por medio de la cual si el deudor hipotecario deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco se reserva el derecho a dar por resuelta la operación y a exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude.

De la resolución dictada destacamos los razonamientos contenidos en su fundamentación jurídica:

 “La cláusula controvertida es la cláusula que permite el vencimiento anticipado de la obligación y la pérdida del beneficio del plazo por la falta de pago a su vencimiento de uno cuota comprensiva de capital o intereses (…).En  relación  con  las  cláusulas  de  vencimiento  anticipada  y  tomando en consideración el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión  Europea de 11 de junio de 2015 y siguiendo el auto de la Sección de  14 de julio de 2015  de la Audiencia Provincial de Valencia la cláusula  de vencimiento anticipada es nula dado que se aprecia de forma clara el  desequilibrio entre la posición del profesional y del consumidor, con  independencia de cuál haya sido la aplicación de la misma efectuada por  la entidad bancaria ejecutante, y pese a la flagrante morosidad que se  aprecia en este caso.

Téngase presente el supuesto fáctico que se analiza el Auto del Tribunal de Justicia de 11 de junio de 2015: cláusula de vencimiento  anticipado similar a la que ahora nos ocupa, incluida en contrato de préstamo otorgado antes de la reforma legal operada por Ley 1/2013 de 14 de mayo. Es verdad que la mencionada STS, Civil sección 991 del 23 de diciembre de 2015 establece que “La conclusión que se extrae de las sentencias del TJUE que interpretan los preceptos de la Directiva sobre cláusulas abusivas en contratos concertados con consumidores es que la consecuencia de la apreciación de la abusividad de una cláusula abusiva es la supresión de tal cláusula, sin que el juez pueda aplicar la norma supletoria  que  el  Derecho  nacional  prevea  a  falta  de  estipulación contractual, y sin que pueda integrarse el contrato mediante los criterios establecidos, en el Derecho español, en el art. 1258 del Código Civil, salvo que se trate de una cláusula necesaria para la subsistencia del contrato, en beneficio del consumidor… [Como se ha dicho, tratándose de una cuestión, la abusividad de las cláusulas no negociadas en contratos concertados con consumidores, en la que el ejercicio de la soberanía ha sido cedido a la Unión Europea, los tribunales nacionales han de seguir la jurisprudencia del TJUE”.

En consecuencia, conforme a la doctrina de nuestro Tribunal Supremo y del TJUE en su sentencia de 30 de abril de 2014 , asunto C-26/13 , Árpád Kásler, Hajnalka Káslerné Rábai y OTP Jelzálogbank Zrt, que sólo autoriza que pueda operarse excepcionalmente la integración de  la  cláusula  abusiva,  por  una  disposición  supletoria  de  Derecho nacional cuando dicha integración, conforme a la finalidad y al efecto disuasorio perseguidos por la Directiva 93/13, y afectante a un elemento esencial  del  contrato  principal,  permita  la  subsistencia  de  éste  en beneficio de los intereses del consumidor adherente, procede declarar el sobreseimiento  de  este  proceso  de  ejecución  hipotecaria,  pues  la integración  de  la  cláusula  abusiva  de  vencimiento  anticipado  no beneficiaría al consumidor. Últimamente, y teniendo en cuenta que ya se ha dictado por nuestro Alto Tribunal la ST de 11 de Septiembre de 2019 , tras la resolución por el  TJUE de la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo,  de 26 de marzo de 2019, que fija criterios en cuanto  al  grave  y  reiterado  incumplimiento  del  deudor  de  las obligaciones de pago asumidas en el préstamo.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LRCI),  desarrolla  el  espíritu  del  legislador  en  cuanto  a  su voluntad de extender la máxima protección a los consumidores en el ámbito del crédito inmobiliario, dando así cumplimiento y ampara a la normativa europea sobre la materia. Precisamente, el preámbulo de la norma, en materia de vencimiento anticipado, dispone que: ”   mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, (…). En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes “.

En cuanto al régimen temporal, la disposición transitoria primera punto cuarto  de  la  ley  citada  determina  que  quedará  regulado  bajo  los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Entrando a valorar las consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula, el nuevo artículo 24 de la LRCI establece:

“En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir  o  conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles construidos  o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

    1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
    2. Que la  cuantía  de  las  cuotas  vencidas  y  no  satisfechas equivalgan al menos:

– Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará  cumplido  este  requisito  cuando  las  cuotas  vencidas  y  no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

-Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará  cumplido  este  requisito  cuando  las  cuotas  vencidas  y  no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

-Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole  un  plazo  de  al  menos  un  mes  para  su  cumplimiento  y advirtiéndole  de  que,  de  no  ser  atendido,  reclamará  el  reembolso  total adeudado del préstamo.

Siguiendo la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de fecha 5 de marzo de 2020,  “Y partiendo de la doctrina del TJUE y de un análisis de un préstamo con garantía hipotecaria de larga duración, como en el caso de autos, el Tribunal Supremo en la mencionada sentencia de 11 de septiembre de 2011 concluye que el contrato de préstamo hipotecario, como complejo,  no  podría  subsistir  en  el  caso  de  nulidad  de  la  cláusula  de vencimiento anticipado que da paso a la acción de ejecución hipotecaria y, por tanto, es posible la integración legal en los siguientes términos:

“… Deben interpretarse conjuntamente la STJUE de 26 de marzo de 2019 y el ATJUE de 3 de julio de 2019 en el asunto C-486/16 , con la STJUE de 14  de  marzo  de 2013,  caso  C- 415/11 ( Aziz) , y con nuestra jurisprudencia, de tal manera que, siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el art. 693.2 LEC Legislación citada art693,2 Lec (en la redacción dada por la Ley 1/2013), los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte  del  acreedor  está  justificado,  en  función  de  la  esencialidad  de  la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía  y  duración  del  contrato  de  préstamo  y  la  posibilidad  real  del consumidor de evitar esta consecuencia.

Se trata de una interpretación casuística en la que habrá que ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor.

Y dentro de dicha interpretación, puede ser un elemento orientativo de primer orden comprobar si se cumplen o no los requisitos del art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo , reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), puesto que la STJUE de 20 de septiembre de 2018, asunto C-51/2017 (OTP Bank Nyrt ) permite que quepa la sustitución de una cláusula abusiva viciada  de  nulidad  por  una  disposición  imperativa  de  Derecho  nacional aprobada con posterioridad (apartados 52 y 53 y conclusión segunda)”.

Y finalmente el Tribunal Supremo en esta trascendente sentencia sienta los  parámetros  de  decisión  en  los  procesos  de  ejecución  que  se encuentran pendientes de trámite:

” Conforme a todo lo expuesto, procede aplicar las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

    1. Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio  por  vencido  el  préstamo  por  aplicación  de  una  cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
    2. Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada  nula,  y  el  incumplimiento  del  deudor  no  reúna  los requisitos  de  gravedad  y  proporcionalidad  antes  expuestos,  deberían  ser igualmente sobreseídos.
    3. Los procesos  referidos  en  el  apartado  anterior,  en  que  el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.”

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