titulización préstamos

La Banca no puede reclamar una deuda por hipoteca cedida a un fondo de titulización.

La legitimación activa para reclamar judicialmente corresponde a la entidad gestora del fondo.

Traemos a colación un asunto de gran interés y actualidad referente a la posibilidad de la banca de reclamar una deuda por una hipoteca cedida a un fondo de titulización, y ello con motivo de una reciente resolución judicial de la Audiencia Provincial de Castellón (Auto 252/2017, de 19 de octubre (LA LEY 148189/2017) que niega la posibilidad de reclamara a la Banca.

Ya nos referimos a este asunto en un post anterior, pero conviene que recordemos algunas cuestiones básicas pues la titulización y/o securitización, es una técnica financiera que consiste en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito (como por ejemplo facturas emitidas y no saldadas o préstamos en vigor) hacia un inversor, transformando esos derechos de crédito, mediante el paso a través de una sociedad ad hoc, en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales.

Una titulización tiene lugar reagrupando en una misma cartera un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar (por ejemplo, préstamos inmobiliarios, créditos al consumo, facturas del mismo tipo, etc.) que son cedidas a una estructura ad hoc (sociedad, fondo o trust) que financia el precio de compra colocando los títulos entre los inversores. Los títulos, que suelen adoptar la forma de bonos, representan cada uno una fracción de la cartera de derechos de crédito titulizados y dan el derecho a los inversores de recibir pagos por los derechos de crédito (por ejemplo, cuando las facturas son pagadas, o cuando los préstamos inmobiliarios generan sus pagos de la mensualidad) bajo la forma de interés y de reembolso del principal. La titulización puede, igualmente, tener por intención solamente la transferencia a los inversores del riesgo financiero ligado a los activos concernidos.

Una vez situados en este contexto la Audiencia Provincial de Castellón ((Auto 252/2017, de 19 de octubre (LA LEY 148189/2017)) niega a la banca la posibilidad de reclamar una deuda por una hipoteca cedida a un fondo de titulización, y viene a sostener que la entidad financiera prestamista no está legitimada para demandar al cliente por el impago del préstamo hipotecario. La Sección Tercera dicta una resolución novedosa que se aparta de la línea jurisprudencial mantenida por otras Audiencias Provinciales. Considera que la reclamación por el impago ha de hacerla la sociedad gestora representante del fondo al que se cedió el crédito.

Concretamente en la resolución judicial que invocamos, la entidad bancaria prestamista presentó demanda de ejecución hipotecaria en base al contrato de préstamo con garantía hipotecaria por incumplir los prestatarios sus obligaciones de pago.

La Audiencia Provincial de Castellón confirma la estimación de la oposición a la acción de ejecución hipotecaria por falta de legitimación activa de la entidad prestamista ejecutante por cesión del crédito litigioso a favor de un Fondo de Titulización, así como el sobreseimiento del proceso.

Con la transmisión del crédito el cesionario es el nuevo titular del mismo, por lo que sería el legitimado para ejercitar los derechos que conlleva.

Teniendo en cuenta que para ejercitar la acción de ejecución hipotecaria es requisito esencial la inscripción registral a favor de la parte ejecutante, la normativa legal que impedía la inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad del Fondo de Titulización sobre bienes y derechos reales por carecer de la personalidad jurídica necesaria para ello ha sido modificada y la vigente en la actualidad posibilita dicha inscripción registral del derecho real de garantía a favor del mismo.

Por tanto, en los casos de titulización es inscribible a favor del Fondo el derecho real de hipoteca cedido, Y dado que con la titulización se produce la cesión del crédito, pasando los derechos inherentes al mismo a ser del Fondo de Titulización cesionario, la entidad prestamista cedente deja de ostentar los derechos de crédito y el accesorio de garantía hipotecaria, que pasan a ser ostentados por el Fondo.

En consecuencia, es su representante legal, la Sociedad Gestora del Fondo, la legitimada para ejercitar la acción de ejecución hipotecaria.

La Sección Tercera rechaza así el recurso interpuesto por la entidad financiera y confirma la resolución del Juzgado de Primera Instancia 9, que rechazó la demanda de ejecución hipotecaria interpuesta por el banco contra el cliente al que reclamaba 143.000 euros más intereses. El Juzgado de Primera Instancia 9 entendió que la entidad ejecutante carecía de legitimación activa porque había cedido el crédito a otra mercantil; es decir, el préstamo hipotecario había sido titulizado y transmitido a un fondo hipotecario de titulización de activos, gestionado por una sociedad gestora.

Ahora, la Sección Tercera confirma esa decisión en una resolución en la que mantiene que si el banco ha cedido el crédito (lo ha vendido, en realidad, y ha cobrado por ello), no debe ser él, sino el actual titular, quien plantee la reclamación porque una vez titulizado el crédito hipotecario y cedido el mismo con la garantía accesoria, la entidad prestamista carece de legitimación para interponer la reclamación y promover el correspondiente proceso.

La Audiencia de Castellón se aparta así de la línea jurisprudencial mantenida hasta ahora por otras Audiencias Provinciales que vienen admitiendo la legitimación del banco prestamista en base a un Real Decreto.

En este sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales de Madrid, Valencia, Barcelona, Tarragona, Girona, Zaragoza que defienden que, pese a la titulización, la entidad financiera cedente ostenta la legitimación activa para interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

La Sección Tercera de Castellón, en su auto sostiene, entre otras razones, que una norma reglamentaria no tiene rango suficiente para establecer la legitimación extraordinaria y subraya, además, que la Ley Hipotecaria, tras su reforma, permite inscribir a favor del fondo el derecho real de hipoteca. “ En el presente caso ha tenido lugar la titulización y se plantea la cuestión de que, puesto que la cesión del crédito titulizado ha producido la transmisión del derecho al titular de la participación, parece lógico que esta titularidad legitime a éste y no a la entidad en su día prestamista y luego emisora de los títulos de participación para el ejercicio de la acción”, explica el Tribunal en su resolución, en la que defiende que “la transmisión o cesión del crédito, incluso el garantizado con hipoteca conlleva que el cesionario, en cuanto nuevo titular del derecho de crédito y de los accesorios como es la hipoteca, pasa a ser el legitimado para el ejercicio de los derechos que aquel conlleva”.

Según el auto, “tanto el derecho principal de crédito, como el de garantía hipotecaria han pasado a ser ostentados por el Fondo de Titulización, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó y puede extinguirlo”. Además, teniendo en consideración que “ahora es posible la inscripción de la garantía real en el Registro de la Propiedad, es la Sociedad Gestora la legitimada para el ejercicio de la acción de ejecución hipotecaria”.

Desde Maestranza Consultores, a través de nuestro equipo de expertos abogados,  podemos ayudar a empresas y particulares que tengan que hacer frente a reclamaciones judiciales por impago de préstamos que puedan haber sido titulizados por las entidades financieros.

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